大阪の店舗・事務所・倉庫・工場について「「なぜ雑居ビルの家賃は安い？飲食店出店時の注意点を詳しく解説」」の記事

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部屋探し・不動産のお役立ち情報『「なぜ雑居ビルの家賃は安い？飲食店出店時の注意点を詳しく解説」』

駅に近い繁華街には、テナントとして「雑居ビル」に入居している飲食店が数多く存在します。雑居ビルは、好立地でありながらも比較的低い賃料で借りられることが多いです。この記事では、「雑居ビル」と呼ばれる物件の賃料が安い理由と、家賃を抑えて出店を検討する個人オーナー向けに、雑居ビルを選ぶ際の注意点について解説します。

雑居ビルとその他のビルの違いとは？

まず、雑居ビルとその他のビルの違いを確認しておきましょう。全フロアがオフィスとして使用されているビルは「オフィスビル」（一部店舗が入っている場合もあります）と呼ばれ、飲食店や物販店、美容室などが入居し、一般の人々が訪れるビルは「商業ビル」と呼ばれます。これに対し、雑居ビルはオフィス、飲食店、クリニック、スクールなど、多様な業態のテナントが入居しているビルを指します。中には、住居が混在している建物も存在します。

「雑居ビル」という言葉は法律で明確に定義されているわけではありませんが、一般財団法人日本消防設備安全センターの「立入検査標準マニュアル」（平成26年）では、以下の3つの条件を満たす建物を「小規模雑居ビル」としています。

3階以上の階が、消防法施行令別表第1に掲げる（2）項または（3）項の用途に使用されていること。
直通階段が1つしか設けられていないこと。
統括防火管理者の選任が必要であること。

ここでいう「消防法施行令別表第1に掲げる（2）項または（3）項の用途」とは、飲食店、カラオケボックス、遊技場などを指します。つまり、「3階以上に飲食店があり、ビルの階段が1つのみ」というのが、消防法上の小規模雑居ビルの典型的な特徴です。

雑居ビルの家賃が安い理由とは？

雑居ビルは商業ビルに比べて家賃が割安だと言われていますが、人気エリアの1階路面店舗などはこの傾向に当てはまらないことがあります。そのため、実際の賃料は物件ごとに異なります。しかし、一般的に雑居ビルの家賃が割安となる理由には以下の点が挙げられます。

古いビルが多い 多くの雑居ビルは、もともとオフィスビルや商業ビルとして建てられたもので、時間が経過するにつれてテナントが入れ替わり、雑居ビルと呼ばれるようになったケースが多いです。築年数が古く、設備も老朽化しているため、家賃が相場より低く設定される傾向があります。
メインストリートから外れている 大通り沿いには大型のオフィスビルや商業ビルが立ち並ぶ一方、一本路地を入った通りには雑居ビルが集まりがちです。そのため、立地がメインストリートから外れていることで、家賃が割安になることがあります。
人気がない 落ち着いたオフィス環境を求める企業や、経済的に余裕のある飲食店は雑居ビルを避ける傾向があります。このように需要が少ない場合、供給に対して家賃が抑えられることがあります。

雑居ビルのデメリットとは？

雑居ビルの家賃が安い理由の一つに、人気がない背景として近隣トラブルが多いことがあります。例えば、学習塾が飲食店の匂いや騒音に不満を持つケースや、ゴミ出しや共有スペースの使用ルールを守らないテナントがいることが挙げられます。さらに、雑居ビルではテナントの入れ替わりが頻繁であるため、テナント同士の信頼関係が築きにくいこともデメリットです。

その他の雑居ビルのデメリットには以下のような点が考えられます。

害虫・害獣の問題 古い建物にはネズミやゴキブリなどの害虫や害獣が住み着いていることが多く、新たにオープンした店舗にも影響を及ぼす可能性があります。
集客の難しさ 駅周辺の裏通りなどに位置することが多い雑居ビルは、「わかりにくい立地」となる場合があります。特に初期の集客には看板や広告などで工夫が必要です。
エレベーターの問題 小中規模の雑居ビルではエレベーターが少なかったり、旧式であったりすることがあります。最上階に居酒屋などがあると、宴会客の利用で他の階の利用者の移動がスムーズでなくなる可能性もあります。エレベーターの台数や動き、積載可能人数を事前に確認しておくことが重要です。

飲食店が雑居ビルへの入居を検討する際の注意点

これまで述べてきたように、雑居ビルにはいくつかの懸念点がありますが、問題なく営業している飲食店も多く存在します。雑居ビルの空中階で繁盛している店舗も少なくありません。もし雑居ビルへの出店を検討する場合は、以下のポイントをチェックすることが重要です。

他のテナントを確認する 飲食店が多く入居しているビルは、ビル全体での集客力が高く、空中階でも一定の集客が期待できます。飲食店以外のテナントについても情報を集め、協調して営業できる環境かを確認することが大切です。
共用部分やゴミ集積所の状態を確認する エレベーターや1階ホールの手入れ、清掃状況をチェックし、階段や共用スペースが物置になっていないかを確認します。また、ゴミ集積所の管理状態や、他の飲食店からの匂いや煙の換気状態も確認しましょう。清潔で快適な空間であれば、雑居ビルでも問題なく集客できる可能性があります。
オーナーの情報を確認する 賃料が安い場合でも、オーナーが物件の維持管理に十分な投資をしていないと、トラブルが発生したときの対応が不十分になる可能性があります。オーナーが問題に適切に対処してくれるかどうかも確認しておくことが重要です。

物件や建物を検討する際には、自分の目で実際に確認することが基本ですが、内装会社など飲食店物件に詳しい第三者にも見てもらうことをおすすめします。コストを抑えつつ、自分に最適な飲食店開業を目指しましょう。