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STEP5 物件現場でのチェックポイント

投資用不動産は自分で利用する不動産ではありませんので、収入と支出の面から机上である程度の投資判断が可能となります。しかし、実際に物件に足を運んでみないと得られない情報も多くあります。一般的に物件資料段階で「安い」「利回りが高い」と思える物件であればあるほど、何か事情があると考えたほうがよいでしょう。 今回は現場でのチェックポイントについてご説明いたします。

立地条件、周辺環境

最寄駅から物件まで実際に歩き、所要時間、周辺の環境、雰囲気を自分の目と足で確認してみましょう。何度も申し上げておりますが、不動産投資は入居テナントからの賃料収入が目的です。したがって大切な事は借り手の気持ちになってみることです。立地条件に関する現場でのチェックポイントは概ね以下のとおりです。

チェックポイント

上記のチェックポイントを踏まえ、どのような人が借りるか、借り手のイメージを持つことがポイントです。

土地の状況

次に対象物件の土地の状況を確認します。土地の状況を調査することは、収益性というより土地の利用価値、換金価値そのものを判断することに繋がります。 チェックポイントは概ね以下のとおりです。

チェックポイント

上記の項目を現地で調査することにより、土地の価値を下げる要素がないか、隣地との紛争の種となる要素がないか確認することが重要です。

建物の概観、イメージ

土地と同時に建物も確認します。建物は専門家でなければ細かい調査はできませんが、目視によって気になるところはチェックしておくべきでしょう。建物チェックのポイントは全体のイメージと、購入後に発生するであろう修繕コストの把握です。建物のイメージや管理状況によって入居テナントの質も変わってきます。また中古物件の場合は建築に詳しい専門家と現地確認することにより、精度の高い建物チェックが可能となります。

チェックポイント

地元不動産会社からの収集

最後に、地元不動産業者から周辺の賃料の相場や、エリア特有の情報などが収集できれば、現地での調査も概ね終了です。地元で賃貸仲介、管理をしている不動産会社はそのエリア（その物件）について多くの情報をもっています。また入居テナントを斡旋、仲介するのは、やはり圧倒的に地元の不動産会社です。地元の不動産会社は、そのエリアの中で数ある物件の中から、希望者に見合った物件を紹介します。そのエリアではどのような条件の物件が紹介しやすいのか、賃貸相場と併せてヒアリングしてみましょう。多くの現実的な情報が得られるはずです。

投資用不動産は収支・支出の面から、ある程度の判断が可能ではあります。しかし、このように現地調査をすることによって物件の資料からは得られない多くの情報を確認することが可能となります。かつては立地条件や建物の質が少々劣っても、最終的に賃料をダウンさせれば入居テナントを確保することが可能でしたが、競争の激しい現在では賃料水準だけでは入居テナントを確保することが厳しくなってきております。現場を見て、入居テナントの気持ちをイメージしてみなければ、上手な不動産投資はできないといっても過言ではないでしょう。