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不動産お役立ち情報

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投稿日：2024.03.19

不動産投資の利回り

不動産投資の利回りについて

①表面利回り＝年間賃料合計÷物件価格
年間の満室想定家賃を購入価格で割ったものです。
あくまで概算での年間家賃合計を物件価格で割ったものなので、投資の目安になります。
もちろん利回りが高い方がいいのですが、株式投資の配当利回りと異なり、手取りとは大きく異なります。

②実質利回り＝年間賃料合計－年間経費合計（管理料＋修繕費＋固定資産税etc)÷物件価格
年間賃料から諸経費を引いたものを物件価格で割ったものです。
表面利回りよりは経費を見込んでいる分より、実際の収入に近くなります。
ただし借入金返済を見込んでいないため、キャッシュフローとは異なります。

③キャッシュフロー計算
借入金返済後、税引き後の実際に手元に残る金額を計算したものです。
CFを計算すると手元に残る金額が想定できます。
1億円借入しても実際の手残りはこれかぁと思われることも多いのではないでしょうか。
突発的に大きな修繕が発生した場合などCFを圧迫することもありますし、減価償却費用が取れなくなった場合には、税金が高くなり、勘定合って銭足らずになりかねません。

銀行融資の事前審査などで事業計画が必要になりますが、自分で作成してみると物件の詳細も把握できて面白いかもしれませんね。
エクセルでNPVも簡単に計算できます。

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