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物件選びは、開業準備の中でも特にワクワクする瞬間の一つです。しかし、長期間にわたり付き合うことになる「相棒」を選ぶとなると、やはり不安を感じることもあるかもしれません。そこで今回は、物件選びの際にありがちなトラブルとその対策についてご紹介します。

 

居抜き物件でコストを抑えられる？

飲食店を開業する際、前のオーナーが同じく飲食店を運営していた「居抜き物件」を選ぶ人は多いです。なぜなら、「飲食店の運営に必要な設備が揃っている」「造作譲渡がある」というメリットがあるからです。

特に造作譲渡は、初期投資を抑えるための大きなメリットとされています。しかし、実際に使ってみると「使えない設備が含まれていた」「使用開始後に不具合が見つかった」「思ったよりも使い勝手が悪い」などの問題が発生し、最終的には追加の費用が必要になることもあります。

「造作譲渡があるから」と過度に安心せず、予期せぬ事態に備えておくことが重要です。また、造作譲渡の価格は前オーナーの言い値で決まることも多いため、知識の豊富な不動産業者を選び、契約前にしっかりと説明を受け、疑問点をすべて解消しておきましょう。

 

地下や2階以上のテナントは賃料が安いけれど……

地下や2階以上にあるテナントには、「賃料が安い」「値引き交渉がしやすい」という利点があります。経費を抑えることができるため、魅力的に感じる方も多いでしょう。しかし、路面店に比べると集客が難しいというデメリットがあります。また、地下の場合、契約後に「雨が降ると浸水する」「カビが発生しやすい」「インターネット環境が悪い」といった問題が発覚することもあります。

集客を成功させるための最低限の対策として、1階部分に看板を設置することが重要です。契約後に設置が許可されないということがないよう、事前にビルの共有部分の設置規制を確認しておきましょう。また、ビルの入口が分かりやすいかどうかも重要です。入口が分かりにくく、地下や上層階にお客様がたどり着きにくい設計であれば、集客がさらに難しくなる可能性があります。その場合は、別の選択肢を検討するのも一つの方法です。


 

賃料が安い物件には、理由があるかも？

「外見は特に問題がないのに、家賃が相場の半分」という物件に出会うことがあります。しかし、条件が良いからといって、勢いで契約するのは危険です。開業準備中や開業後に次々と不具合が見つかり、小さな修繕を繰り返しているうちに、最終的には多額の費用がかかってしまうことがあります。特に、排水管など見えにくい部分には要注意です。老朽化が進んでいて、開店後しばらくしてから詰まってしまうといったトラブルが起こることもあります。

まずは、家賃が安い理由を確認しましょう。悪条件が原因であれば、運営に大きな影響を与える可能性があります。賃料だけで判断せず、リスクを十分に考慮した上で決断することが大切です。


 

立地やオーナーの意向で、営業時間が制限されることも

営業時間に関するトラブルも多く見受けられます。例えば、オーナーが周辺環境への影響を考慮して、営業時間に制限を設けているケースです。法律で許される時間内であっても、オーナーのルールを無視して営業するのは、経営者として無責任と言われるだけでなく、オーナーとの関係も悪化してしまいます。

また、都市計画法などに基づく条例で、特定の用途地域での営業が制限されている場合もあります。例えば、東京都の条例では、飲食店の営業が許可されている地域であっても、深夜酒類提供飲食店（午前0時から午前6時までに主に酒類を提供する店舗）は営業できない地域があります。開業後にこのような規制を知り、営業スタイルを変更せざるを得なくなることもあります。

契約前にオーナーの意向を確認し、自治体の情報を収集して、該当する条例がないかをしっかりと調べておきましょう。


 

感覚だけで物件を選ぶと、資金が不足するリスクが

飲食店は開業してから軌道に乗るまで、一定の時間がかかります。売上があっても、利益が出ないと営業を続けることは難しいです。賃料や内装工事費用が高すぎると、資金が不足してしまう可能性もあります。感覚に頼った物件選びはリスクが高いので、事業計画をしっかりと作成し、借り入れや返済額を把握した上で慎重に選ぶことが必要です。

今回は、物件選びにおけるトラブルの一例をご紹介しました。良い物件に巡り合い、スムーズに開店を迎えるためにも、冷静な判断で物件を探しましょう。